千葉　不動産　コラム　−住まいのトレビア−

「マンション査定のポイント」

マンションの査定の関しては相場はもちろん大切なことですが、どのくらい販売会社ががんばってくれるかがポイントになってきます。
ここではマンション査定におけるポイントをいくつか書かせて頂いています。
これが全てというわけではないのですが、少しでも参考になればと思います。

ご自宅を売ろうかなと思っている方は長い文章ではありますが、実際の取引事情をそのまま書かせていただいていますので、一読していただくことをおすすめいたします。

まず売却の流れをみていきましょう

１、各社に査定を依頼

２、実際にお部屋をみてもらう

３、販売スケジュールと売り出し金額だしてもらう

４、一番がんばってくれそうな所に依頼する

５、媒介契約を結ぶ（一般と専任と専属専任があります。一般ですと何社とも契約が出来ますが、広告費をかけてくれないケースが多いです。もともと３ヶ月が期限なので専任媒介契約で一社に任せてみて、動きや対応が悪ければ、違うところに依頼するというスタンスがベターです。）
通常は販売が成功するまで無報酬で動いてくれるものなのですが、小さいところですと販売広告費を別途で請求してくるところもあるようです。基本的には大手各社から選ぶのがスムーズに売却できることと思います。

６、実際に探している人が見に来る

７、条件の交渉

８、契約

９、登記準備

１０、引渡し

という順番が一般的なケースです。

住み替えのケースですと、先にマンションを売却して、そこから新しい新居を探す「先売り」の方法と、まず新居を購入してから売却する「先買い」の方法、もうひとつが下取り価格を決め、購入と売却を同時に行う方法があります。

その方しだいなのでどれが良いとはいえませんが、それぞれ当然リスクはありますので、よく担当者の説明受けてから決定してください。

実際、中古マンションの査定とは、そのマンションを担保に融資を受けたりする時や、マンションの部屋を売却する際に、マンションの査定をし価格を決定する事をおもにさします。

なぜ中古マンションの査定が必要かという理由ですが、ある程度の目安がないと物事が前に進まないからです。少しでも高くマンションを売りたい所有者と、少しでも安く買いたい購入希望者、なにかの目安がないといつまでたっても平行線のままです。

また相場から見てものすごく価格が高いままですと、どんなに宣伝広告をしても、売却はうまくいかないので、不動産業者は出しても売れないとわかっていると、広告費をかけてくれません。

またマンションの買い替えなどの際に、いくらくらいで売れるかわからないまま新居の購入検討をしても、予定の希望価格で売却できなければ資金的にショートしてしまうことになります。

そして事業資金の借り入れなどをする際にも、おおくは自宅を担保に入れる必要も出てきますので自宅がマンションの場合はやはりマンションの査定、つまり、いまこのマンションはいくらで売れるのか、というマンションの査定が必要になります。

もちろん価格的な意味合いのほかにも、耐久年数や管理状況などいろいろな意味で中古マンションの査定という言葉は使われますが、一般的にはマンションの査定とは、価格的要素、を意味する事が一般的です。

中古マンションの査定をするときには、そのマンションが個人の住居であり、買い替え等を伴う場合、一般的には不動産業者に依頼をする事になると思います。

個人の住宅、中古マンションの査定で不動産鑑定士さんなど依頼するケースはほとんど稀です。
机上のマンション査定価格などは実際に売り出すときにはさほど参考にはなりませんので。不動産の仕事をしていると、不動産鑑定士の方がマンションの価格の査定などの際に実勢価格を聞きにこられる事があります。

不動産鑑定士は不動産の価格に詳しいというのは少し見当違いです。いつも取引している町の不動産屋さんが一番知っていますね。

また中古マンションなどを査定する時には、収益還元法や原価法、取引事例比較法などがありますが、なにより一番アテになるのが、「営業マンの感覚」だったりするんですよね。理由は簡単です。

いつもそのエリアで探しているお客様と話している訳ですので、いくらで依頼を受ければ売れるかはマンション査定に出向く前にだいたい分かっています。

そうなると実際にマンションなどの査定をする際には、街の不動産屋さんにまず出向く必要があります。
どちらの方がいいかというと、正直なところ売却に関しては営業マン個人の腕によるところが大きいので、たとえば大型店舗なら買いたいお客さんもたくさんいるだろうから早く、高く売れるだろう、ということは無いと思います。

良い営業マンを探すこともマンション査定の場合、大切になってきます。
そして中古マンションなどの査定という面で見ると、色々なタイプのお店にも行って、マンションなどの査定をしてもらう、というのがベターですね。

気をつけていただきたいのは、実際の物件も見ずに高い査定額を出したからといって希望の金額で売れることはほとんどありません。

まず最初は何社もまわってみて、実際に自分の部屋を見てもらい、確実に売れるであろう最低金額の中古マンション査定額を出してもらい、比較する事が大事ですね。

「自分のマンションがいくらくらいで売却できそうか」を、しっかりと把握しておくことが大切です。

マンションの査定をするときに、まずは価格相場を知ろうということでインターネットを
活用することもあるかと思います。

インターネットが普及する前は、不動産の情報を得ようと思えば新聞のチラシや住宅情報などの活字媒体を利用することがほとんどでした。
それが今ではマウスをクリクリといじくるだけで、マンションや戸建がいくらくらいで売り出されているか、簡単に知ることができます。

ですが注意していただきたいことは、ネットなどに掲載されている売り物件の価格はじっさいに売れる価格ではなく、売主さんが売りたい「希望価格」である、という点です中古物件については、結局は相場当たりの価格で売却がすすむとはいえ、最初の段階では値段付けはけっこうバラバラです。

売り出されている物件の価格を見て自分のマンションもこれくらいで売れるのかなぁ、と判断してしまうのは危険です。

ですので、中古マンションの価格査定の目安として、新築マンションの販売価格をみてみるというのもひとつの方法です。

実際に近くの新築マンションへ見に行き、自分のマンションと比べます。どのくらいの価格差であれば、売却できるかなというのを自分の目でまずはみることもしておくと、査定の際にえ！？ってことは少なくなるはずです。

様々な理由で、売却があると思いますが、買う人も売る人も幸せな取引ができるといいですね。参考にしてください。最後までお読みいただきありがとうございます。

参考になった方は、メッセージ「へえー」をお待ちしております（笑）









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