千葉　不動産　コラム　−住まいのトレビア−

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「高級マンション」

高級マンションの条件とは？


不動産広告でいうところの高級の定義は他と比べて明らかに高級であるところが根拠をもって説明できていれば、高級という言葉を使ってよいことになっています。


しかしながら、街中では高級分譲住宅や高級マンションという文字をよく見かけます。

実際に高級感がでているとは思えないものが多かったような気がします。

また辞書で調べてみると「階級や地位、程度や品質が高くすぐれていること。また、そのさま。」と解説されている。

また、最近の新築マンションにはない中古の高級なマンションも多く存在しています。

築２０年以上は経過していると思われるマンションでも、高級感を感じるものもあります。


さて、実際のところ高級マンションって・・・。


確かに設備に海外製のもを使用していたり、トーンを落とした空間作りも大切な高級感づくりだと思いますが、私が思うに高級か高級ではないかは感じるものではないかと思います。

説明されて始めて気がつく高級感ではなく、ぱっと見たり、その空間に入ったりしたとときに感じることのできるマンションが高級マンションではないかと思います。


そもそも住宅自体何千万円もするわけですから高級じゃなくては困りますよね。







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「ペット可マンションの実情」


ペット可マンションとは？

マンションでは、小動物を除いてペットの飼育が禁止されているケースが多いですが、

それに対して、管理規約でペット飼育を認めているものを「ペット可マンション」と呼んでいます。

ただし小型犬のみのような枠が決められているのが一般的なペット可マンションです。

建物の入口にペット専用の足洗い場を設けたり、飼い主サークルなどを作っているケースもあります。

ペット可の場合はペットが嫌いな住民もいるので配慮が必要ですが、ペット共生マンションの場合はよりペットよりの物件になります。

ペットと入居を決めたなら細かい規約は必ずチェックすることです。

一口に「ペット可マンション」と謳っていても、その規約の内容は本当にさまざまです。

まずは規約をしっかりチェックしましょう。

広告では「2匹まで飼育可能」などと、簡単な規約しか書かれていないことが多いため、モデルルームを訪れた際は必ず営業マンに確認を。

たとえば、「大型犬は1Fでしか飼育してはいけない」とか、「現在飼っているペット一代限り」などという細かい内容が決められている場合もありますペット好きの家族にはまだマンション内を堂々となんていうのは夢のようなことかもしれません。

また、エレベーターや共用廊下では抱きかかえることが義務づけられているマンションや、ペットの飼い主さんのみを対象に会費や保険加入の取り決めがなされているケースもあります。

「規約が多いと不便」という声もある一方、「規約があるからこそ快適に飼育できる」といったメリットを挙げる声も。

いずれにせよ、十分に納得できる規約内容であるかどうか、疑問点があれば購入前にか必ず解決しておきましょう。

住んでからんのもめごとが一番大変ですし、せっかく気に入った物件ですから不快な思いはペットともどもしたくないですよね。

ペットと暮らす上で、一番心配なのは音や臭い。ワンちゃんであれば、日頃から無駄吠えをさせないしつけも肝心ですが、やはり防音性の高い壁や床は心強いもの。防臭や抗菌が施されていれば、鬼に金棒です。

もしなってない場合、賃貸であれば大家さんに相談して変えさせていただく交渉をしたり、新築分譲マンションの場合には入居前に変えといてもらうのがベストです。

さらにペットの目線で内観を考えると、段差がなく、滑りにくいフローリングが安心です。何かと汚れるフローリングですから、掃除がしやすく傷もつきにくい素材かどうかも、モデルルームで確認したいところです。

寒がりのネコちゃんには、床暖房や日当たりの良さが必要になってくるかもしれません。

さらにペット可を謳うマンションであれば、「ペットの足洗い場」が確保されている物件をよく見かけます。

これはお散歩帰りに便利な設備ですが、場所が不便だと意外に使われていないケースもあるとのこと。

また、トリミングなどができるペットルームを兼ね備えているマンションや、ドッグランを設置している「共生型」マンションもありますので、希望する設備がある場合は、根気良く探せば理想物件に出会えるかもしれません。

ワンちゃんはお散歩のことも考慮に入れ、周辺の環境もマンション選びのポイントになってきます。近くに公園がある・ペット同伴OKのカフェやレストランがある・交通量が少ない道がある・・・こういった条件も、同時にチェックしてみましょう。可能であれば、実際にワンちゃんを連れてお散歩してみるのも◎。

ペットショップや動物病院の場所も、忘れずに確認しましょう。

ペット可マンションに住む多くの方がペット好きが多いからコミュニケーションがとりやすという感想をお持ちのようです。例えばお隣さんから鳴き声が聞こえてきても、「お互い様」と思えるのは飼い主さんだからこそ。

共用部分ですれ違っても、ペットがいれば会話のきっかけになり情報交換ができるのは嬉しい限り。人間関係が希薄になりがちなマンションライフですが、ペットがいることで「輪」が生まれたといった声も多く聞かれます。


もちろん、ペットを飼っていない入居者の方への配慮も必要です。お散歩帰りでエレベータが混み合っている時は一台見送る・お隣や上下の方に最初にきちんと挨拶をする。

そんなちょっとした心がけさえあれば、皆が心地よく暮らせると、すでにペット可マンションにお住まいのは口を揃えます。


ペットも一緒に家族全員が快適に暮らせるマンションにめぐりあえることを願います。








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「中古マンション購入のすすめ」

マンションをお探しの方で一番の条件は立地ではないでしょうか。

絶対新築！！！！

という方も当然いらっしゃると思いますが、なかなか探していても見つからない、もしくは、住み始めるのが２年後ではちょっと・・・という方もいらっしゃると思います。

新築マンションの探せない理由の一つは、利便性の良い場所に新築マンション用土地が少ない、ということ。

企業が保有する土地を放出したり、債権回収時に出る物件ももう出回ってしまった感があります。

わずかな出物に多くのマンションデベロッパーが手を上げる昨今は、土地の仕入れ値が上昇することも致し方なしです。

気になるのは、新築マンションへの販売価格への転嫁。

土地の仕入れ値の上昇も、原油を始めとする建築コストの上昇も、私たち購入者側には痛い話です。さらに金利の上昇、消費税のアップが加われば、住宅予算や家計へダイレクトに響きます。


そんなとき、低予算で欲しいエリアにマンションがあればどうでしょう。

立地条件にこだわるのなら、選択肢に中古マンションを加えても良いのではないかと思います。
特に現在の住まいに近い、実家に近い、勤め先の近く、とにかくお気に入りの街、などエリアを限定して探している方はそのエリアにあるマンション名をＭＡＰに落とし込み、あり、なしを決めていきましょう。


実際に売りに出ていないマンションの場合や、売れてはいるらしいのだけども、情報が耳に入ってこないというのも多いのではないでしょうか。


もちろん理由は簡単です。すでにそのマンション限定で依頼を受けている不動産会社があり、そのマンション限定という旨を住民に投げ込みチラシなるものでアピールし続けているからです。単にここを見たいというのではなく、このマンションが欲しいと伝えると、信じられない速さで対応してくれるものです。


不動産屋さんに飛び込む勇気がないというあなた。この物件の情報だけをくださいということにしておけば、そうそう連絡やしつこいセールスはありません。

自信を持って近くの不動産屋さん各社に重ねて依頼をしましょう。

中古情報はまちがいなく、インターネットよりも今は営業マン数人に頼んだほうが良いと思います。

こういうのもあるんですよ。
近所の方に売却しているのを秘密にしておいてくださいっていうのも。

それでは紙面やインターネットには出てきませんよね。
自信を持って回ることが、狙った中古マンションを購入するポイントです。

良いマンションを手に入れられるといいですね。










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「タワーマンション」


タワーマンションとは、いずれも大規模物件です。

階数が多い分、大規模となることは当然です。
大規模物件というのは、一般的に維持管理がしっかりとしているというイメージをもたれる方が多いのではないでしょうか。

実際に、多くのタワーマンションでは、維持管理に気をつかう物件が多いようです。

タワーマンションの資産価値は、実情ではまだあまりよくわかっていません。

というのも、20年経ったタワーマンションが売りに出されるといったケースがまだ少なく、未知数というのが正直なところだからです。

しかしながら、通常の分譲マンションよりも大規模物件の方が高い価格がついている現状を考えますと、その時の最新の設備を注ぎ込んでつくられたタワーマンションの資産価値は、他の分譲マンションよりも高額だろうと予想はされます。

逆に姉歯事件のように耐震偽造が発覚したり、事件や犯罪などにより資産価値は変動していきます。

それではタワーマンションのメリット・デメリットを見て行きましょう。

メリット
１、各階にごみ置き場が設置されているケースが多く、ゴミだしが便利。
２、タワーマンション内に買いもの施設やコンビニがある
３、ディスポーザーなどがあるケースが多く生ごみの臭い気にしなくて良い
４、ステイタス
５、４階以上は蚊が飛んでこない
６、カードキーなどのオートロックの進化
７、免震など最新の地震対策が施されている。

デメリット
１、洗濯物が干せない
２、新聞を取りにいくのに時間がかかる。
３、エレベーターに長い時間乗ることによる防犯面
４、高層階は実は犯罪が多いこと
５、子供の生活習慣の自立の遅れが多い
６、外出する頻度が減る
などがあげられます。

しかしながら、どんな住宅にもデメリットは当然ありますし、メリットもあります。
住んでみて初めて分かることのほうが多いいのではないでしょうか。


タワーマンション限定で探すのも良いことだとは思いますが、これを気に他のチョイスも考えてみてはいかがでしょうか。








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「マンション経営のススメ！マンション経営はサラリーマンでもできる！？」

アパート・マンション経営とは、おおまかに言って、アパートやマンションを所有し、そこから賃貸収入を得ることです。

家賃なので、比較的、長期間に渡り、安定した収入が得られます。かつては、都市部や通勤圏の拡大に伴い、農家などが所有していた土地にアパートを建ててアパート・マンション経営にあたるケースや、不動産会社や資産家などの資金を持っているところが、土地を購入し、アパートやマンションを建ててその経営にあたるケースがほとんどでした。


アパート・マンション経営は、個人投資家の間にも広まりつつあります。近年、投資のノウハウ本がベストセラーになるほど、個人投資が一般的になり、不動産投資は、長期安定投資の可能性が高い投資として、個人投資家に注目されました。

それに合わせ、自己資金が小額からはじめられるアパートローンやフルローン物件も存在し、アパート・マンション経営も、一般的になってきているように感じます。

アパート・マンション経営の特徴には、次のようなものがあります。アパートローン・マンションローンが利用できるため、購入のための頭金など、総額に対して、小額の資金を用意することで、アパート・マンション経営を始めることが可能です。

また、家賃収入でアパートローン・マンションローンの返済をまかなえれば、資産の形成が可能です。ローンの返済後は、アパートやマンションと土地という不動産が残ります。

そのまま、アパート・マンション経営を続けることもできます。アパート・マンション経営以外にも、様々な用途に利用が可能です。

アパート・マンション経営の特徴は、家賃収入なので、変動が比較的少なく、安定した収入が得られることも上げられます。

空室を出さないようにする運用努力は必要になりますが、家賃は、景気の影響などによって、急激に上下することはありません。

固定資産税や相続税が比較的安いことなど、税金対策でも、有利なところがあります。アパートやマンションの物件や収入状況によっては、節税効果が得られる場合もあります。

アパート・マンション経営は、老後の私的年金の確保や資産の自己運用の必要性が高まりつつある現在、注目が集まってきております。

また、快適なサービスや質の高い居住空間を提供するという面から、社会への貢献できる可能性も持っています。

しかしながら、サラリーマン大家さんがアパート経営・マンション経営を指南する書籍やセミナーが大流行です。

しかし、サラリーマンが本当にアパート経営をすることはできるのでしょうか？答えは、簡単ではありませんがもちろんできます。

ただ、アパート、マンションの大家さんがどれぐらい経営者としての認識があるのか疑問です。

これは、サラリーマン大家さんに限った事ではなく、地主と言われ先祖代々から土地を受け継ぎ、土地活用の一環としてアパート経営・マンション経営をされている方にも言えることだと思います。

アパート経営やマンション経営を指南する書籍や、収益マンション（投資用マンション）を販売している会社の広告を見ると、アパート経営・マンション経営を株などと同様、投資のひとつのような説明がなされていたりします。

確かにアパート経営・マンション経営は、投資のひとつではありますが、まさしく「経営」なのです。

株のように投資家として、株券を所有して、経営者が判断した会社からの配当を待っているだけでは駄目なのです。

投資家であり、かつ、経営者として、投資効果の目標、目的を明確にもち、リスクを計算しながら計画を立て利益を追求していく必要があります。

ところが、大半の大家さんは、アパート・マンションを所有するだけで、計画といっても簡単なローンの返済計画ぐらいで、投資家としての認識がないうえに、経営者の認識もあまりないように感じます。

一般論ではありますが、成功と呼べる判断基準がない人は、成功することはありえません。

基準が無いからです。しかし、失敗はあります。例えば、競売による物件の差押さえです。投資した物件が無くなれば誰の目から見ても失敗と言えるはずです。

しかし、アパート経営を難しく考える必要はありません。アパート、マンション経営では、人を雇用しなくても経営はできます。

パートナーとして、賃貸仲介業者、管理会社と上手く付き合っていくことです。
そして、絶対に勘違いしてはいけないのは、入居者はお客様であるということです。
お部屋を入居者に貸してあげているのではなく、借りて頂いているという姿勢がないと、これからのアパート経営、マンション経営の成功はありえないでしょう。

これからのマンション経営は大家さんのサービスが鍵をにぎります。

先日お会いした、マンション経営をされているかたのお話にはとても感心をうけました。近くんい存在するマンション、アパートを全て自転車で回り、自分の所有するマンションと比較を行っているようです。

それは管理会社の仕事では？
とたずねたところ、任せたはいいもの、お客さんがつかなくなるとすぐ家賃のせいにしてくるそうです。

そこで使用設備、助成金を使用し、同じ賃料でもこれだけ差があれば入るだろうというところまで定期的に見直すそうです。

実際にその方の空室率は周りの賃貸よりもはるかに低い水準となっていました。

このように、流行に乗るかのうような考えや、持っているだけでよいと考えるのではなく、あくまで経営です。日々競合他社と勝負しながら資産価値を高めていくことが、マンション経営にこれから大切なことではないかと思います。














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